Méthodologie de calcul, sources officielles et 15 cas de test vérifiés
MeubléConform applique des règles de calcul explicites, exécutées intégralement dans votre navigateur et vérifiées par une batterie automatisée de 15 scénarios types couvrant la fiscalité micro-BIC 2026, le régime réel, la conversion DPE 2026/2027, le seuil SSI de 23 000 € et les quotas municipaux de nuitées.
1. Reconstitution du revenu brut fiscal et plafonds micro-BIC
Conformément à l'article 50-0 du Code général des impôts, la recette imposable au régime micro-BIC s'entend du montant brut payé par le locataire avant déduction des commissions de plateforme. Lorsque l'utilisateur saisit un virement net bancaire avec les frais uniques (15,5 % + TVA, soit 18,6 % pour un hôte non assujetti à la TVA), la recette brute est reconstituée par la formule arrondi_centime(virement / 0,814). Vérifiez le détail des frais sur votre propre versement Airbnb.
Chaque ligne d'impôt sur le revenu (TMI) et de prélèvements sociaux (18,6 %) est arrondie à l'euro le plus proche avant sommation, garantissant que le total affiché correspond exactement à la somme des lignes. La bascule obligatoire vers le régime réel n'est déclenchée que lorsque le dépassement du seuil (15 000 € non classé ou 83 600 € classé) intervient deux années consécutives (N-1 et N).
2. Conversion DPE (1,9 en 2026 puis 1,7 au 01/01/2027) et petites surfaces
Pour un logement équipé d'un chauffage et d'une eau chaude sanitaire 100 % électriques, le simulateur distingue deux horizons : l'étiquette énergétique en vigueur en 2026 (facteur d'énergie primaire 1,9) et la future étiquette applicable à compter du 1er janvier 2027 (facteur 1,7 en application de l'Arrêté du 19 août 2026, NOR VLOL2617030A).
Pour les petites surfaces inférieures à 40 m² (studios et T1), le moteur applique également les seuils de classe modulés selon la surface habitable afin d'offrir un diagnostic fidèle aux barèmes réglementaires des petites typologies.
15 cas de test vérifiés
Le tableau ci-dessous présente les 15 scénarios de référence exécutés à chaque compilation du site pour vérifier l'exactitude mathématique et juridique des résultats :
| Cas | Scénario vérifié | Entrées clés | Recette brute (5ND) | Résultat fiscal & DPE vérifié |
|---|---|---|---|---|
| Cas n° 1 | RP Paris 88/90j · Micro-BIC Non-Classé conforme mais alerte quota CGI Art. 50-0 (≤ 15 000 €) & Décret 2026-197 API Meublés (88/90 nuits = 98%) | Rés. principale · Brut 14 200 € 88/90 nuits · DPE 200 kWh · TMI 30 % | 14 200 € | Non classé : 4 831 € · Classé : 3 451 € · Réel : 5 686 € DPE 2026 : C (165 kWh) → 2027 : C (148 kWh) |
| Cas n° 2 | Piège Commission Airbnb 15,5% HT (Payout Net 13 500 € -> Brut 16 585 €) Taux plein Airbnb 15,5% HT (18,6% TTC — PMS ou année pleine 2027) provoquant le dépassement de 15 000 € | Rés. secondaire · Net 13 500 € 110/90 nuits · DPE 210 kWh · TMI 30 % | 16 585 € | Non classé : 5 642 € · Classé : 4 030 € · Réel : 2 819 € DPE 2026 : C (173 kWh) → 2027 : C (155 kWh) |
| Cas n° 3 | Plafond Exact 15 000 € Non-Classé (Payout Net 12 210 € -> 15 000,00 € Exact) Validation anti-virgule flottante : 12 210 € / 0,814 = 15 000,00 € exact (éligible ≤ 15 000 €) | Rés. secondaire · Net 12 210 € 95/120 nuits · DPE 170 kWh · TMI 30 % | 15 000 € | Non classé : 5 103 € · Classé : 3 645 € · Réel : 3 747 € DPE 2026 : C (140 kWh) → 2027 : C (126 kWh) |
| Cas n° 4 | Dépassement 15 001 € (Règle des 2 années consécutives CGI Art. 50-0) Dépassement du seuil de 15 000 € : alerte Année 1 si N-1 ≤ 15k€, sortie forcée si N-1 > 15k€ | Rés. secondaire · Brut 15 001 € 95/120 nuits · DPE 170 kWh · TMI 30 % | 15 001 € | Non classé : 5 103 € · Classé : 3 645 € · Réel : 5 103 € DPE 2026 : C (140 kWh) → 2027 : C (126 kWh) |
| Cas n° 5 | Abattement Minimum Forfaitaire de 305 € & Somme Exacte IR + PS Application de l'abattement plancher de 305 € (800 € -> base 495 €) et somme exacte des lignes arrondies | Rés. principale · Brut 800 € 10/120 nuits · DPE 150 kWh · TMI 11 % | 800 € | Non classé : 146 € · Classé : 118 € · Réel : 178 € DPE 2026 : C (124 kWh) → 2027 : C (111 kWh) |
| Cas n° 6 | Franchissement Seuil SSI 23 000 € Sans Carte G (Cotisations URSSAF/SSI) Art. L. 611-1, 6° CSS : CA Brut 26 000 € > 23 000 € sans Carte G -> SSI obligatoire (~40% sur bénéfice) | Rés. secondaire · Brut 26 000 € 160/90 nuits · DPE 200 kWh · TMI 30 % | 26 000 € | Non classé : 8 845 € · Classé : 6 318 € · Réel : 5 832 € DPE 2026 : C (165 kWh) → 2027 : C (148 kWh) |
| Cas n° 7 | Exonération SSI > 23 000 € via Mandat Carte G (Rép. Min. Pellois 2018) Maintien des PS patrimoniaux (18,6%) au-delà de 23 000 € sous mandat Carte G (JOAN 10/07/2018 q. n° 3619) | Rés. secondaire · Brut 26 000 € 160/90 nuits · DPE 200 kWh · TMI 30 % | 26 000 € | Non classé : 8 845 € · Classé : 6 318 € · Réel : 5 832 € DPE 2026 : C (165 kWh) → 2027 : C (148 kWh) |
| Cas n° 8 | Plafond Amortissement Art. 39 C CGI (Report d'amortissement excédentaire) L'amortissement (12 000 €) ne peut pas créer de déficit fiscal : limité à 9 000 € utilisés, 3 000 € reportés | Rés. secondaire · Brut 15 000 € 100/120 nuits · DPE 180 kWh · TMI 30 % | 15 000 € | Non classé : 5 103 € · Classé : 3 645 € · Réel : 0 € DPE 2026 : C (149 kWh) → 2027 : C (133 kWh) |
| Cas n° 9 | Double Horizon DPE 100% Élec : 335 kWh (F) -> 2026 (277 E) -> 2027 (248 D) Comparaison Coeff 1,9 en vigueur en 2026 (277 kWh, Classe E) et Coeff 1,7 au 1er janv. 2027 (248 kWh, Classe D) | Rés. secondaire · Brut 20 000 € 135/90 nuits · DPE 335 kWh · TMI 30 % | 20 000 € | Non classé : 6 804 € · Classé : 4 860 € · Réel : 4 617 € DPE 2026 : E (277 kWh) → 2027 : D (248 kWh) |
| Cas n° 10 | DPE G (450 kWh) Chauffage Gaz (Coeff 1,0) -> Inéligible au Recalcul 1,9 / 1,7 Maintien à 450 kWh (Classe G) pour chauffage fossile (facteur 1,0) et blocage changement d'usage | Rés. secondaire · Brut 12 000 € 80/90 nuits · DPE 450 kWh · TMI 30 % | 12 000 € | Non classé : 4 082 € · Classé : 2 916 € · Réel : 2 430 € DPE 2026 : G (450 kWh) → 2027 : G (450 kWh) |
| Cas n° 11 | Dépassement Quota RP 95 / 90 Nuits (Infraction API Meublés 15 000 €) Décret n° 2026-197 : dépassement du plafond municipal de 90 jours en résidence principale | Rés. principale · Brut 11 000 € 95/90 nuits · DPE 220 kWh · TMI 30 % | 11 000 € | Non classé : 3 742 € · Classé : 2 673 € · Réel : 4 471 € DPE 2026 : D (182 kWh) → 2027 : C (163 kWh) |
| Cas n° 12 | Chambre chez l'Habitant (180 Nuits · Exemptée du Quota 90/120j) Exemption légale du plafond de 90/120 nuits pour la location de chambre chez l'habitant | Chambre d'hôtes · Brut 9 500 € 180/90 nuits · DPE 190 kWh · TMI 11 % | 9 500 € | Non classé : 1 969 € · Classé : 1 407 € · Réel : 2 457 € DPE 2026 : C (157 kWh) → 2027 : C (140 kWh) |
| Cas n° 13 | Bail Mobilité / Longue Durée (32 000 € · Abattement 50% & Exempté SSI) Maintien du plafond de 83 600 € à 50% et exonération d'affiliation SSI pour location longue durée | Meublé longue durée · Brut 32 000 € 300/90 nuits · DPE 195 kWh · TMI 30 % | 32 000 € | Non classé : 7 776 € · Classé : 7 776 € · Réel : 8 505 € DPE 2026 : C (161 kWh) → 2027 : C (144 kWh) |
| Cas n° 14 | Plafond 2026 Meublé Classé Atout France (83 600 € Exact via Payout 68 050,40 €) Validation anti-virgule flottante : 68 050,40 € / 0,814 = 83 600,00 € exact (éligible Classé 50%) | Rés. secondaire · Net 68 050 € 240/120 nuits · DPE 160 kWh · TMI 41 % | 83 600 € | Non classé : 34 878 € · Classé : 24 913 € · Réel : 16 718 € DPE 2026 : C (160 kWh) → 2027 : C (143 kWh) |
| Cas n° 15 | Sortie Totale du Micro-BIC (> 83 600 € sur 2 ans via Payout Net 70 000 €) Payout net de 70 000 € = 85 995,09 € Brut (> 83 600 € en N et N-1) -> Passage obligatoire au Régime Réel | Rés. secondaire · Net 70 000 € 260/120 nuits · DPE 180 kWh · TMI 41 % | 85 995 € | Non classé : 35 878 € · Classé : 25 627 € · Réel : 17 880 € DPE 2026 : C (180 kWh) → 2027 : C (161 kWh) |
Politique de mise à jour et limites d'utilisation
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