Que prévoit exactement l'article L. 611-1 du Code de la sécurité sociale au-dessus de 23 000 € ?
En dessous de 23 000 € de recettes brutes annuelles (appréciées au niveau du foyer fiscal sur l'ensemble des locations meublées de courte durée), les revenus tirés de la location saisonnière relèvent de la gestion du patrimoine privé. À ce titre, ils supportent les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine (CSG, CRDS et prélèvement de solidarité, au taux global de 18,6 % dans notre simulateur 2026) en plus de l'impôt sur le revenu.
Dès que vos recettes brutes annuelles de location de courte durée franchissent le seuil de 23 000 € et que vos hôtes n'élisent pas domicile dans le bien, l'article L. 611-1, 6° du Code de la sécurité sociale impose en principe votre affiliation au régime des travailleurs non salariés (Sécurité sociale des indépendants — URSSAF/SSI). Dans ce cadre, les prélèvements sociaux patrimoniaux sont remplacés par des cotisations sociales professionnelles calculées sur votre bénéfice net (ou un forfait minimal annuel d'environ 1 145 € même en cas de résultat nul).
Quelle est la portée exacte de la réponse ministérielle du 10 juillet 2018 sur le mandat carte G ?
De nombreux propriétaires confondent les prestataires de services de conciergerie (qui interviennent sous statut commercial pour l'accueil et le ménage) et les administrateurs de biens immobiliers titulaires de la carte professionnelle de gestion locative dite « carte G » régie par la loi Hoguet du 2 janvier 1970. Cette distinction juridique a une conséquence directe sur l'assujettissement aux cotisations sociales au-delà de 23 000 €.
Dans la réponse ministérielle Pellois publiée au Journal officiel de l'Assemblée nationale le 10 juillet 2018 (question écrite n° 3619), le gouvernement a précisé que l'obligation d'affiliation sociale vise les propriétaires qui procèdent directement à la location de leur meublé, et non ceux qui confient par mandat l'intégralité de la gestion locative à un professionnel de l'immobilier réglementé titulaire de la carte G. Il s'agit toutefois d'une doctrine ministérielle et non d'une mention inscrite dans le texte même de l'article L. 611-1 : c'est pourquoi notre outil indique que le propriétaire sous mandat carte G est « généralement exonéré » d'affiliation SSI et vous invite à faire valider votre contrat de mandat par votre expert-comptable.
Quel est l'impact financier d'une affiliation SSI non anticipée ?
Lorsque vous dépassez 23 000 € en gestion directe ou avec une conciergerie dépourvue de carte G, le taux global des cotisations sociales SSI au régime réel avoisine 35 % à 45 % du bénéfice imposable (et comporte des cotisations minimales obligatoires même si vos amortissements ramènent votre bénéfice fiscal à zéro). De plus, une fois affilié à la SSI, la sortie du dispositif est complexe même si vos recettes redescendent sous 23 000 € l'année suivante.
Tester votre situation dans le simulateur ci-dessus (en cochant ou décochant l'option « Gestion sous mandat carte G » dans les paramètres experts) vous permet de mesurer immédiatement le surcoût social estimé et de vérifier si la signature d'un mandat de gestion Hoguet ou le passage en bail mobilité / longue durée est pertinent.